Avant d'accorder un crédit immobilier, chaque banque vérifie que vos mensualités ne dépassent pas un certain pourcentage de vos revenus. Ce plafond s'appelle le taux d'endettement, et depuis 2021 il est fixé règlementairement à 35 % des revenus nets par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
La formule est simple :
Le résultat doit être inférieur ou égal à 35 %. Les « mensualités » prises en compte incluent tous vos crédits en cours : prêt immobilier, crédit auto, crédit conso, LOA… Les revenus considérés sont les revenus nets avant impôt (salaires, revenus locatifs pris à 70 %, pensions alimentaires reçues).
| Revenu net mensuel | Mensualité max (35 %) | Capacité d'emprunt approx. |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~ 130 000 € (25 ans, 3,7 %) |
| 3 000 € | 1 050 € | ~ 195 000 € (25 ans, 3,7 %) |
| 4 500 € | 1 575 € | ~ 295 000 € (25 ans, 3,7 %) |
| 6 000 € | 2 100 € | ~ 393 000 € (25 ans, 3,7 %) |
| 8 000 € | 2 800 € | ~ 524 000 € (25 ans, 3,7 %) |
Exemple détaillé : vous gagnez 3 000 € nets/mois et remboursez déjà un crédit auto de 200 €/mois. Votre mensualité maximum est 3 000 × 35 % = 1 050 €, dont il faut soustraire 200 € → il vous reste 850 € disponibles pour le prêt immobilier.
Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient le reste à vivre : la somme dont vous disposez après paiement de toutes les mensualités. Un minimum de 700 € par personne dans le foyer est généralement exigé (1 200 € pour un couple, +300 € par enfant).
Le HCSF autorise les établissements bancaires à déroger à cette limite pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, sous conditions :
Concrètement, si votre profil est solide (CDI, épargne, pas de découvert), une banque peut donc vous accorder un prêt même à 36 % d'endettement.
Chaque crédit cloté libère de la capacité d'emprunt. Rembourser par anticipation un crédit auto de 250 €/mois vous ouvre potentiellement 40 000 € de capacité supplémentaire.
Passer de 20 à 25 ans réduit mécaniquement la mensualité, ce qui abaisse le taux d'endettement. Exemple : 200 000 € à 3,7 % sur 20 ans → 1 183 €/mois ; sur 25 ans → 1 018 €/mois.
Si vous avez déjà un bien mis en location, 70 % des loyers peuvent être ajoutés à vos revenus, ce qui augmente le plafond autorisé.
La réglementation HCSF fixe également une durée maximum de 25 ans (27 ans en cas de différé pour achat dans le neuf ou VEFA). Les crédits sur 30 ans ne sont plus accordés par les banques françaises depuis 2022.
En résumé : avant de vous lancer dans un projet immobilier, calculez votre taux d'endettement actuel, déduisez vos mensualités en cours, et vérifiez le reste à vivre. Vous aurez ainsi une idée précise du budget que la banque vous accordera.